Az Otthon Start programja sokkal inkább a külsőségekre helyezi a hangsúlyt, mintsem a valódi hatékonyságára.
Az állami hitelprogram bevezetése előtt jelentős keresletet stimulált, ami a program elindulása után is érezhető volt. Az első hetekben mind az eladók, mind a vevők között nagy volt a sürgés-forgás. Októberre a helyzet némileg stabilizálódott, de a piac továbbra is aktív, és sajnos előfordulnak olyan eladók is, akik nem mindig a legjobb szándékkal lépnek fel. A vevőknek ezért érdemes alaposan felkészülniük, megfontolt döntéseket hozniuk, ugyanakkor gyorsan reagálniuk a lehetőségekre.
Szeptember 1-ével elindult a kedvezményes állami lakáshitel-program, az Otthon Start (OSP), amely rendkívül széles kör számára - a konstrukció a korábbiaktól eltérően nincs gyerekvállaláshoz kötve - kínál 3 százalékos kamatozású kölcsönt. A program tulajdonképpen már július elején elstartolt, ekkor jelentette be ugyanis Orbán Viktor miniszterelnök. Bár a részletek akkor még nem voltak ismertek, a főbb paraméterek és a szeptemberi indulás igen. Ennek megfelelően az érintettek magatartását már a nyár végén befolyásolta a bejelentés.
Nem is akárhogy: az Otthon Start a várható módon élénkítette a piacot, de a legnagyobb hatást a voltaképpeni indulás előtt fejtette ki. Ami aligha tekinthető egészséges piaci reakciónak, és alighanem összefügg a gyakorlatilag semmiből érkezett bejelentéssel és szinte azonnali bevezetéssel, illetve az állami lakáspolitika kiszámíthatatlanságával. Vagyis azzal, hogy végső soron az érintettek sosem tudhatják, egy adott intézkedésnek, programnak milyen hatása lesz - mivel nincs elégséges felkészülési idő -, illetve azt sem, meddig lesz elérhető és hogyan változnak a feltételek menet közben. (Október végén, vagyis két hónap után a kormány még mindig reszelgeti a konstrukció szabályait.)
2025 szeptemberében a Duna House (DH) saját adatai alapján az ingatlanpiaci kereslet drámai csökkenést mutatott: a rekordszámú augusztusi 110 pontról 87 pontra zuhant. Szegő Péter, a DH vezető elemzője kiemelte, hogy bár ez a szám lényegesen alacsonyabb, mint az előző hónapban, még mindig jelentősen meghaladja a korábbi évek hasonló időszakainak keresleti mutatóit.
A 110 pontos érték a történelem második legmagasabb keresletét tükrözi, ami olyan mértékű fellendülést hozott a lakáspiacon, hogy a program első hetében már jól láthatóvá váltak a túlfűtöttség jelei, mind az eladók, mind a vevők részéről. Az első szakaszban a kapkodás és a gyakran túlzottan árazott ingatlanok vásárlása, valamint a rengeteg licithelyzet komoly kihívások elé állította a vevőket. Szeptemberre azonban a helyzet jelentősen stabilizálódott.
Az ingatlanérdeklődések száma - olyan lakáskeresők, akik felfedik a hirdetésben szereplő telefonszámot vagy üzenetet küldenek az eladónak - július eleje és augusztus vége között közel kétszeresére emelkedett az Otthon Startnak megfelelő lakóingatlanok esetében - osztja meg saját tapasztalataikat Futó Péter, a Zenga.hu elemzési vezetője. Szeptember eleje óta viszont csökkenést látnak, az augusztus végi csúcsoknál most 30 százalékkal vannak lejjebb. A csökkenés mértéke a házaknál kisebb, a lakásoknál valamivel nagyobb volt.
Októberre a Duna House elemzői már egy sokkal kiegyensúlyozottabb, de még mindig dinamikus ingatlanpiacra számítanak a vásárlók körében. Az eladók oldalán is megfigyelhető egyfajta korrekciós tendencia, így a nyár végén tapasztalt túlzott árképzések fokozatosan helyükre kerülnek, és a piaci viszonyoknak megfelelő, reálisabb árakra állnak vissza.
A tranzakciószámok a mérsékeltebb nyár eleji hónapok után már augusztusban nőni kezdtek, és ez a trend folytatódik, egyelőre folyamatosan növekvő tranzakciószámokkal. Azonban a tranzakciók száma nem követi azt a dinamikát, ami a keresletre jellemző. Éppen az említett túlárazások miatt sok ingatlan a fokozott érdeklődés ellenére is tartósan a piacon marad.
Ugyancsak látványosan nőtt az elmúlt hónapokban az értékesítők által a vevőknek szervezett ingatlan bemutatások száma, és itt is azt látják a Duna House-nál, hogy egyelőre a szokásosnál kisebb arányban kerül sor vételi ajánlatra, majd szerződésre az ilyen megtekintések után.
Adásvételek számában a szeptember hároméves csúcsot mutat, utoljára 2022 első felében adtak el egy hónap alatt annyi lakást, mint idén szeptemberben. Ez az idei augusztusinál országosan közel 20 százalékkal, a júliusinál 40 százalékkal több tranzakciót jelentett - teszi hozzá Futó Péter.
Ahogy az várható volt, az Otthon Start program árlimitjei – a 1,5 millió forintos négyzetméterár és a 100 millió forintos teljes vételár – jelentős hatást gyakorolnak az ingatlanpiac árazására. Egyre több hirdetés tűnik fel, amelyek az új támogatási feltételekhez igazodó árakkal vonzzák a vásárlókat. Például egy hosszú ideje 106 milliós áron kínált ingatlan most „csak” 99,9 millió forintra csökkentette az árát – osztotta meg Szegő Péter. A program nyomán a kereslet jelentősen átrendeződik, főként a piacon alsó és középső szegmensek felé, ami azt jelenti, hogy egyes ingatlanok, amelyek nem jogosultak a támogatásra, vevőket veszíthetnek.
Szegő megfigyelései szerint a gravitációs hatás egyre inkább érezhető az ingatlanhirdetések árazásában, különösen a program kritériumai tükrében. Az Otthon Start által meghatározott négyzetméterár-plafon bizonyos új építésű ingatlanokat árcsökkentésre ösztönözhet, amennyiben a tulajdonosok szeretnék, hogy akciós támogatásban részesüljenek. A Duna House tapasztalatai szerint a napi gyakorlatban számos esetben találkoznak lefelé irányuló árazással, főként azoknál az ingatlanoknál, amelyeket az eladók hosszabb ideje hirdetnek, és amelyek az alacsonyabb árszegmensben szeretnének versenyezni a támogatásokra pályázó vásárlókért.
Futó Péter szerint a gravitációs hatás többségében felfelé húz, a Zengánál lefelé ritkábban fordul elő. Ami látványos, az a négyzetméterenként 1,46-1,50 millió forintos ársávban hirdetett ingatlanok számának jelentős emelkedése, miközben az 1,41-1,45 és az 1,51-1,55 millió forint közötti sávban lévő hirdetésszám csökkent.
Természetesen előre látható volt, hogy az eladók is igyekeznek csatlakozni a programhoz. Az eladói aktivitás drámai emelkedést mutatott, és az értékesítői hálózatok is gyorsan alkalmazkodtak az Otthon Start kommunikációs irányvonalához - osztotta meg Szegő Péter. Az utóbbi hónapokban tapasztalt általános tendencia, hogy a bérleti hozamok csökkenésével egyre több befektető dönt úgy, hogy eladja azokat az ingatlanokat, amelyeket korábban bérbeadás céljából vásárolt. Ennek következtében a piacon megjelenő ingatlanok száma is folyamatosan emelkedik.
Az ingatlanközvetítők és magáneladók egyaránt igyekeznek kihasználni a nagy érdeklődést: sok hirdetésben kifejezetten kiemelik, ha az adott lakás megfelel a program feltételeinek, például az "Otthon Start kompatibilis", "Otthon Start támogatással is megvásárolható" vagy "3 százalékos hitelre alkalmas" kifejezésekkel.
Az Otthon Start program árlimitei már a bejelentés pillanatában felvetették a kérdést, hogy az eladók hogyan próbálják majd kikerülni ezeket a korlátokat. Szegő Péter megerősíti, hogy valóban feltűntek a piacon olyan "kreatív" megoldások, amelyek célja, hogy drágább ingatlanokat próbáljanak meg a limitek alá préselni. Az eladói oldal tehát igyekszik új utakat keresni a szabályok kijátszására.
A leggyakoribb trükk a Duna House szakértője szerint, hogy az eladó a lakást az előírt határokon belül hirdeti meg, de a vevő számára kötelezővé teszi bizonyos ingóságok (beépített bútorok, gépek vagy garázs) megvásárlását, külön szerződéssel. Így a tényleges vételár magasabb, de papíron az ingatlan továbbra is Otthon Start-kompatibilisnek tűnhet. Ez nem tömeges jelenség, inkább egyedi esetekről van szó. Leginkább a fővárosi, drágább szegmensekben fordulhat elő, ahol az ingatlanárak közel vannak a 100 millió forintos plafonhoz, és az eladók igyekeznek kihasználni a támogatási rendszer határainak rugalmasságát.
A Zengánál az otthonstartosként bemutatott ingatlanok többsége valóban megfelel a meghatározott kritériumoknak. Ugyanakkor előfordul, hogy néhány hirdető a bútorokat külön tételként, de kötelező vásárlásként szerepelteti, ezáltal próbálva a hirdetett ingatlan árát a program által megállapított maximális határhoz igazítani.
Fontos hangsúlyozni, hogy a pénzintézetek és az értékbecslők fokozott figyelemmel kísérik azokat az ügyleteket, amelyekben aránytalanul magas értékű "külön szerződéses" tételek találhatók - figyelmeztet Szegő Péter. Ezen kívül az értékbecsléssel kapcsolatos előírások is jelentős korlátokat állíthatnak fel ebben a folyamatban.
Bár a piac jelenleg élénk, a szakértők figyelmeztetnek a körültekintésre. Noha a korábbi időszakokhoz képest gyorsabban találnak gazdára a programhoz illeszkedő ingatlanok, a hirdetések számának növekedése azt jelzi, hogy folyamatosan érkeznek új lakások a kínálatba – hívja fel a figyelmet Futó Péter. Ráadásul a Zenga.hu portálon egyre több olyan fejlesztést lehet felfedezni, ahol a kivitelezők arra törekednek, hogy az új lakások négyzetméterára ne haladja meg az 1,5 millió forintot. Futó hangsúlyozza, hogy érdemes rendszeresen átnézni a hirdetéseket, és a sürgősség érzése ellenére is megfontoltan kell dönteni.
inkább több lakást és alaposabban nézzünk meg, mintsem gondolkodás nélkül döntsünk.
Szegő Péter a felkészülés fontosságát hangsúlyozza. A legfontosabb a gyors és megalapozott döntés, amit előzetes pénzügyi tervezéssel lehet biztosítani: érdemes még a keresés előtt előminősítést kérni a banktól, tisztázni a hitelképességet, a szükséges önerőt és az elérhető támogatási összeget.
Fontos, hogy a vevők már előzetesen tisztában legyenek az Otthon Start program feltételeivel, mivel ez lehetővé teszi számukra, hogy gyorsan döntsék el, mely lakások felelnek meg az igényeiknek. A hektikus ingatlanpiacon valóban kulcsszerepet játszik a gyorsaság, hiszen egy kedvező ár-érték arányú lakás akár néhány nap alatt elkelhet. Szerencsére egyre többen fordulnak pénzügyi szakértőhöz már a kiválasztott ingatlan megtekintése előtt, hogy felmérjék hitelképességüket.
Ha valaki igazán megalapozott döntést kíván hozni, célszerű szakértők bevonása, mint például ingatlan- és hitelközvetítők, ügyvédek vagy értékbecslők. Nem szabad csupán az árra koncentrálni! A jelenlegi piaci viszonyok között az információs előny, a jól megtervezett finanszírozási háttér és a gyors reagálási képesség sokkal fontosabb, mint az alkudozás lehetősége.
